김경태
변호사 / 법무법인 산하
〈지난호에 이어〉 3. 재건축사업에서 현금청산 대상자의 조합에 대한 토지 등 인도의무 발생시점
도정법(2009. 5. 27. 법률 제9729호로 개정된 것) 제49조 제6항 본문에 따르면 관리처분계획인가 고시가 있는 때에는 토지 또는 건축물의 소유자, 임차권자 등은 이전고시가 있는 날까지 종전 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없으나, 같은 항 단서에 따르면 동법 제40조 및 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공특법’이라 함)에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우에는 토지 또는 건축물을 사용·수익할 수 있다.
위 도정법이 시행되기 전 구 도정법은 제49조 제6항 단서 조항을 두고 있지 않았는데, 구 도정법이 시행되었던 당시 관리처분계획인가 고시만으로 청산 대상자 등이 조합에 토지 또는 건물을 인도할 의무가 있는지 여부에 관하여 하급심 판결이 서로 갈렸으나, 대법원 2011. 7. 28. 선고 2008 다 78415 판결은 “주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 현금청산대상자로부터 그 소유의 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 관리처분계획이 인가·고시된 것만으로는 부족하고 협의 또는 수용절차에 의하여 결정되는 청산금을 지급할 것이 요구된다고 보는 것이 국민의 재산권을 보장하는 헌법에 합치하는 해석이라고 할 것이다.
만일, 조합과 현금청산대상자 사이에 청산금에 관한 협의가 성립된다면, 조합의 청산금 지급의무와 현금청산대상자의 토지 등 부동산 인도의무는 동시이행의 관계에 있게 되고, 수용절차에 의할 때에는 부동산 인도에 앞서 청산금 등의 지급절차가 선행되어야 할 것이다”, 대법원 2011. 11. 24. 선고 2009 다 28394 판결은 “도시환경정비사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 임차인으로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위하여는 관리처분계획이 인가·고시된 것만으로는 부족하고 협의 또는 재결절차에 의하여 결정되는 영업 손실보상금 등을 지급할 것이 요구된다고 보는 것이 국민의 재산권을 보장하는 헌법에 합치하는 해석이라고 할 것이다”고 각 판시하여, 재개발사업, 도시환경정비사업에 있어 청산 대상자에게 청산금을 지급하여야 토지 또는 건물을 인도받을 수 있다고 정리하였다.
재건축사업의 경우 도정법 및 공특법에 따른 수용 내지 손실보상 등을 예정하고 있지 않아 도정법 제49조 제6항 단서가 적용되지 않으나, 위 대법원 판결의 취지에 비춰보면 재건축사업의 경우에도 조합은 관리처분계획 인가·고시만으로 청산 대상자로부터 해당 토지 또는 건물을 인도받을 수 없고, 청산금을 지급하여야 가능하다고 봄이 타당하다.
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