주택재개발사업은 원칙적으로 토지등소유자들로 구성된 조합이 시행하는 민간 사업이지만 ‘선계획-후개발’의 방법으로 이뤄진다. 재개발은 민간사업임에도 불구하고 사업시행자의 의견보다는 인·허가청의 결정에 의해 사업의 근간이 확정되는 것이다. 따라서 사업의 활성화를 위해서는 제도가 지니고 있는 불합리성을 개선해야 한다는 것이 전문가 및 업계 종사자들의 한결같은 목소리다. 이창무 한양대학교 교수는 지난달 한국주택협회가 개최한 ‘새 정부의 바람직한 주택정책 과제’ 세미나에서 “재개발의 사회적인 필요성을 인정하면 억제보다는 촉진책으로의 전환이 요구된다”며 “사업이 성공해야 개발이익의 사회적인 분배와 공공성의 증진도 가능할 것”이라고 주장했다. 하지만 현실에서는 사업의 발목을 잡는 제도들로 인해 어려움을 겪고 있는 것이 사실이다. 특히 재개발사업에서는 임대주택, 주거이전비 문제, 공공의 과다한 참여, 복잡한 인·허가 절차들이 걸림돌이 되는 것으로 나타나고 있다.

 

▲주거이전비·임대주택 ‘더블 보상’=재개발사업에서 세입자 주거이전비 문제가 지난해 4월부터 큰 이슈가 되고 있다. 특히 구역이 넓고 주거이전비 지급 대상 세입자가 많은 구역은 조합원들의 손해가 큰 것으로 나타나 조합과 세입자간 갈등이 커지고 있다.

 

작년 4월 12일 〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉 시행규칙이 개정됨에 따라 재개발사업에서 이전과 달리 보상 자격이 되는 세입자들은 주거이전비를 받고도 임대주택을 분양받을 수 있게 됐다. 작년 4월 12일 이전에는 둘 중 하나만을 선택해야 했다. 따라서 세입자의 주거이전비가 시행규칙 개정 이전과는 비교할 수 없을 정도로 추가되는 상황에 이른 것이다.

 

작년 사업시행인가를 받은 서울 모 조합의 경우 〈공익보상법〉이 개정됨에 따라 이전보다 주거이전비가 약 100억~150억원 정도 추가될 것으로 전망한 바 있다. 이 구역의 면적은 28만3천여㎡로 세입 가구수는 5천여 가구에 이른다.

 

이 조합 관계자는 “구역지정 당시 임대주택 입주를 신청한 가구가 700여 가구였다”며 “이들에게 지급하는 주거이전비 액수만 약 100억원 정도”라고 설명했다. 이어 “주거이전비 보상액 또한 3개월분에서 4개월분으로 늘어났기 때문에 50억원 정도가 추가돼 총 150억원 가량이 늘어난 상황”이라고 덧붙였다.

 

서울시 담당자 또한 “서울시의 경우 개정시행규칙 적용 이전인 작년 4월보다 구역당 평균 24억원 가량의 비용이 더 소요되는 것으로 조사됐다”며 “〈공익보상법〉은 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉에 의한 도시계획시설 사업을 시행할 때 적용해야 하는 것”이라고 의견을 피력했다. 즉 행정청이 공익사업을 시행하면서 재산권의 적정한 보호를 위해 만든 법률이므로 재개발에서만큼은 예외를 두거나 그 적용범위를 최소화해야 한다는 주장이다.

 

〈공익보상법〉의 불합리한 점은 또 있다. 시행규칙의 개정으로 집이 있는 세입자들도 주거이전비 보상을 받을 수 있다는 것이다. 예를 들어 A구역의 경우 2005년 11월 구역지정을 위한 공람·공고를 실시했다고 가정할 때 세입자 B씨는 그 이전부터 구역에서 거주하고 주민등록 또한 등재돼 있었다. B씨는 구역에서 세입자로 거주하고 있지만 다른 곳에 20억원대 규모의 아파트를 가지고 있는 유주택자이다.

 

〈공익보상법〉시행규칙이 개정되기 전에는 이러한 사람에게는 주거이전비 보상을 하지 않았지만 현재는 모두 보상을 해야 한다. 이처럼 적은 재산을 가지고 있는 재개발 조합원이 보다 많은 재산을 소유한 세입자에게 보상을 해야 하는 모순이 발생할 수도 있는 것이다.

 

종전자산 평가를 낮게 받는 지방의 경우는 사태가 더 심각하다. 부산의 모 조합은 조합원 과반수 이상이 10평 안팎의 대지지분을 가지고 있다. 이 경우 종전자산 감정평가액이 3천만원 안팎으로 일반분양분 수입이 서울·수도권처럼 높지 않아 권리가액도 많지 않은 편이다.

 

그런데 가구원 수가 4인 이상인 세입자에게 지급할 금액이 이미 가지고 있는 보증금과 주거이전비를 합하면 적은 지분을 가진 조합원의 권리가액과 비슷할 수 있다는 폐단이 발생한다. 이는 세입자의 주거안정을 위해 서민인 조합원의 ‘고혈’을 짜는 결과를 낳을 수도 있다.

 

전문가들은 “〈공익보상법〉 시행규칙 개정 이전처럼 재개발사업에서는 최소한 집이 있는 세입자에게는 주거이전비의 혜택이 없어야 하고 무주택세입자의 경우에는 임대주택과 주거이전비 중 하나만 선택할 수 있게 해야 할 것”이라고 조언했다.

 

▲“지방은 임대주택 의무비율 없애자”=전문가들은 재개발사업 특히 지방 재개발의 걸림돌로 임대주택 의무비율을 들고 있다. 서울에서는 전체 세대수의 17% 이상을, 지방에서는 8.7%를 임대주택으로 지어야 한다. 하지만 지방에서는 임대주택 의무비율이 의미가 없다는 게 전문가들의 중론이다.

 

이는 최근 급속도로 증가하고 있는 지방 미분양 물량에서 기인하고 있다. 국토해양부에 따르면 전국의 미분양 물량은 2004년 6만9천여가구에서 2005년 5만7천여가구로 줄어들었다가 2006년 7만3천772가구, 작년 말 기준으로는 11만2천254가구로 급속도로 늘어났다. 이 중 서울은 454가구, 수도권은 1만4천624가구로 대부분 지방에 미분양 물량이 집중돼 있다.

 

이러한 상황에 비춰볼 때 지방의 임대주택 의무비율은 시·도지사가 지역 상황에 맞게 결정해야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다.

 

한 재개발 전문가는 “지방의 임대주택 의무비율은 실효성이 없는 제도”라며 “국토부는 각 지방자치단체의 공무원과 지방의 현황을 잘 따져 제도개선을 해야 할 것”이라고 지적했다.

 

 

 

공공의 과다한 참여 또한 재개발사업에서 제도적으로 개선해야 할 부분 중 하나다. 현재 일부 공기업 등 공공은 성남, 부천, 인천, 안양, 대전 등 전국 각지에서 재개발사업의 시행권을 획득하기 위해 노력을 기울이고 있다.

 

하지만 전문가들은 공공의 과다한 참여에 대해 우려를 나타내고 있다. 재개발사업이 원칙적으로 토지등소유자들이 조합을 결성해 시행하는 민간 사업이라는 점 때문이다.

 

〈도시 및 주거환경정비법〉이 제정된 2002년 당시 건설교통부가 발간한 입법예고 자료집에도 이러한 점은 분명하게 드러나 있다. 주거환경개선사업을 제외한 재개발, 재건축, 도시환경정비사업은 토지등소유자 일정 수의 동의를 얻은 조합이 시행하는 것이며 예외적으로 공공의 참여를 인정한다는 것이다.

 

〈도정법〉에서도 원칙은 조합이 시행하는 것이며 예외적으로 공공의 참여를 명시하고 있다. 〈도정법〉시행령 제8조 제4항의 각호에 따르면 △천재·지변 그 밖의 불가피한 사유로 인해 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때 △주택재건축사업을 제외하고 정비계획에서 정한 정비사업시행 예정일로부터 2년 이내 사업시행인가를 신청하지 않거나 인가 신청 내용이 위법 또는 부당하다고 인정되는 때 △〈국계법〉규정에 의한 도시계획사업과 병행해 정비사업을 시행할 필요가 있을 때 등 7개 항목을 정해 놨다.
이러한 상황에도 불구하고 일부 공기업은 민간 업체와 마찬가지로 막대한 예산을 투입해 홍보요원들을 동원하고, 검증되지 않은 논리로 홍보를 하는 등 해당 재재발 구역의 토지등소유자들에게 혼란을 가중시키고 있는 것으로 드러났다.

 

한 전문가는 이에 대해 “공공이 재개발을 시행한다고 토지등소유자들에게 큰 이익이 돌아간다는 것은 검증되지 않은 사실”이라며 “오히려 갈등과 분란만 일으키고 있는 곳이 많아 공공의 참여는 제한적으로 될 수 있게 제도적인 뒷받침이 따라야 한다”고 지적했다.

 

 

 

재개발사업은 크게 계획단계, 시행단계, 완료단계 등 3단계 절차를 거쳐 이뤄지며 기간은 대략 8~10년이 소요된다는 것이 통설이다.

 

주택산업연구원 장성수 박사에 따르면 이 중 사업추진을 위한 인·허가 절차기간은 각종 동의서 징구에 소요되는 기간을 포함해 약 66개월이다. 총 사업기간 약 104개월 중 정비계획수립 및 지정 약 12개월, 착공 및 준공단계 약 26개월을 제외하면 전체 사업기간의 63.4%를 차지하는 수치다.

 

하지만 추진위원회 설립 승인, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 각종 인·허가 절차와 사업단계마다 각종 규제가 반복적용되고 주민과의 마찰 등으로 인해 사업이 지연되는 경우가 많다는 것이 장 박사의 주장이다.

 

장 박사가 ‘새 정부의 바람직한 주택정책 과제’ 세미나에서 제시한 주택사업 인·허가절차 간소화 방안에 따르면 환경영향평가 심의시 환경영향평가대상 심의 이외에 건축 관련 심의까지 중복심의를 받아 사업지연 및 부담이 증가된다. 구역지정 관련 심의시 건축·도시 관련 심의를 받았음에도 사업시행인가 전에 환경영향평가 심의 및 건축심의 시 건축물 배치에 대해 각각 중복적으로 심의를 받는다는 것이다.

 

또 사업시행인가 신청 전 각종 영향평가 및 건축심의 결과에 따라 정비구역 지정 변경이 빈번해 변경절차에 따른 시간과 비용이 증가하는 폐단이 발생하고 있다.

 

구역지정 완료 후 교통영향평가를 받게 되면 심의 결과에 따라 구역지정 고시내용·도면 및 면적 등도  달라지므로 구역지정 변경을 다시 해야 한다.

 

건축심의에서 심의할 단지내 동선(도로·인도)까지 교