4월 28일 조합설립인가… 사업 가속도
주차공간 3배로 확대… 총 533대 가능
강동구 최초로 리모델링 아파트가 탄생한다. 길동에 소재한 프라자아파트는 지난 4월에 조합설립인가를 받아 리모델링사업이 한창 진행 중이다. 이 아파트는 1984년에 준공돼 현재 22년이 지났으며, 2007년 8월 리모델링공사를 시작해 2009년 6월에 입주한다는 계획이다. 강동구에서 최초의 리모델링아파트가 될 프라자아파트는 인근 리모델링 가능 아파트들의 많은 관심을 모으고 있다. 따라서 프라자아파트의 리모델링 성공여부가 인근 아파트들의 리모델링사업에 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다.
프라자아파트는 지난 2004년부터 리모델링을 추진했다. 그 당시 동대표를 중심으로 리모델링추진에 대한 주민설문을 한 결과 90%가 넘는 호응을 얻었다. 당시 재건축에 대한 인식이 팽배해 있던 때임에도 프라자아파트는 리모델링을 선호한 것으로 볼 수 있다. 그 후 2년여가 지난 2006년 4월 대림산업을 시공사로 선정한 후 같은 달 28일 조합설립인가를 받았다. 6월에는 안전진단결과 유지·보수 판정을 받고 현재는 교통영향평가와 건축심의를 준비 중이다.
▲기존의 3배가 넘는 지하주차장 확보=아파트가 리모델링을 하는 궁극적인 목적은 주거공간을 보다 효율적으로 활용하는데 있다. 여기에 반드시 따라야 하는 부분이 주차장확보 문제다. 리모델링에서 나온 기술은 대부분이 내부 배관을 교체하거나 일부 구조를 보강하며, 주거공간을 확장하는데 초점이 맞춰져 있다. 따라서 상대적으로 주차장을 추가로 설치하는 기술은 주거공간의 보강이나 확장 기술에 비해 뒤쳐진 것이 사실이었다. 하지만 이런 말도 이제 옛말이 되었다. 길동 프라자아파트의 주차장은 기존 주차면적보다 3배가 넘게 추가 설치된다.
기존 주차가능 면적은 175대로 세대수로 볼 때 49%에 불과해 2세대 중 1세대만 차량을 주차시킬 수 있었다. 그러나 리모델링 후에는 180도 달라진다. 기존 지하1층과 1층을 필로티처리해 주차장으로 활용하고 기존 2층(리모델링 후 1층)에는 데크를 설치해 생태환경을 조성하게 된다.
리모델링 후 주차시설은 총 533대로 세대 당 1.5대 수준이다. 우선 지하에 190대의 주차시설을 확보하고 데크에 187대, 지상에 150대를 설치한다는 계획이다.
▲2007년 8월 착공예정=프라자아파트 리모델링사업은 8월에 건축심의를 신청할 예정이며, 11월 중순경에는 행위허가를 신청한 후 이듬해 4월부터 이주가 진행될 예정이다. 착공은 내년 8월경부터며, 착공 후 22개월 후인 2009년 6월에 입주가 시작될 예정으로 현재 사업이 한창 추진 중이다.
▲시공사 선정 후 가격 급상승=재건축 추진도 어려운 낡은 아파트에 대한 시장의 판단은 냉랭하다. 2004년 당시 재건축이 어려웠던 아파트는 부동산시장에서 배척을 당했다. 프라자아파트도 크게 다르지 않았다. 리모델링에 대한 설왕설래가 주민들 사이에서 나올 무렵 프라자아파트의 시세는 40평형이 4억~4억5천만원 선이었다. 하지만 국내에서 아파트리모델링에 대한 인식이 바뀌고 또한 프라자아파트가 본격적으로 사업을 추진한 작년 중반부터는 상황이 달라졌다. 스피드뱅크의 시세조사에 따르면 40평형의 경우 작년 6월 4억5천만원이 4억6천만원으로 상승했으며, 다음달 7월에는 4억7천500만원, 8월에는 5억원을 상회했다. 11월에는 5억3천만원을 호가했다. 리모델링이 본격 추진된 지 불과 6개월만의 일이다.
시공사 대림산업을 선정한 지난 4월 이후에는 40평형이 6억원으로 치솟았으며 현재는 6억2천만원에 거래가 오가고 있는 것으로 전해졌다. 리모델링 추진 전에 비해 무려 1억7천만원이 급상승한 것이다.
31평형도 상승기류는 똑 같다. 2004년 6월에는 3억4천만원에 불과했던 가격이 2006년 4월 4억2천만원으로 급상승했고, 현재는 4억7천만원에 거래되고 있다. 일반아파트의 하락이 이어졌던 이 당시 프라자아파트 31평형은 1억3천만원이 상승한 것이다.
스피드뱅크의 김광석 실장은 “과거 투자자들은 리모델링에 대해 부정적인 인식이 지배적이었다”며 “그러나 지금은 리모델링아파트가 새로운 재산가치 상승이라는 재테크수단으로 부상하고 있다”고 전했다.
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31평형은 43평형, 40평형은 54평형으로 확대
■얼마나 넓어지나
354세대, 지하1층 지상 15층(일부 12층)의 프라자아파트는 리모델링 후 지하2층, 지상 16층으로 탈바꿈한다. 프라자아파트의 현 용적률은 179.63%지만 리모델링 후에는 246.45%로 66.82%가 증가한다. 이에 따라 기존 31평형은 43평형으로 40평형은 54평형으로 전용면적이 각각 7.57평, 9.9평 증가한다.
대림산업에 따르면 프라자아파트에는 3가지 차별화 효과가 주어진다.
그 첫째는 웰빙형 방안으로 단지 내에 첨단 조경시설을 설치하게 되며 생태환경을 조성하고 친환경 외부마감재의 사용을 통해 타 아파트단지와 확연한 차별성을 선보인다는 계획이다.
두 번째로는 아파트의 외관을 차별화 하는 것이다. 1~3층까지는 대리석 마감재를 사용하여 외관의 고급화를 추구하며, 옥상 층에는 장식이나 조형, 조명 등을 설치하여 지근거리에 있는 사람들의 인지효과를 높이는 동시에 강동구의 리모델링 랜드마크를 만든다는 것이다.
또한 시공사는 부대시설 차별화를 조합원에게 제안하고 있다. 이는 필로티처리를 할 때 1층의 빈 공간을 활용, 다목적 주부공용생활공간을 만든다는 것이다. 일명 ‘미세스 라운지’라고 칭하는 이 시설은 가령 외부에서 꽃꽂이 강사를 초빙하여 주부들이 1일 강습을 받는다고 가정할 때 이용할 수 있는 시설이다.
다른 하나는 ‘리빙 유니트’로 옥상이나 녹지공간에 설치해 외부의 전경을 보면서 차를 마시는 등 세대 내에서 느낄 수 없는 여유로움을 조합원들이 가질 수 있도록 한다는 계획이다.
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“상가도 동참위해 인센티브 있어야”
이봉열 조합장
프라자아파트 이봉열 조합장은 부탁하면 무엇이든 들어줄 것만 같은 수더분한 인상을 하고 있다. 그러나 증권회사 조사부에서 근무했을 정도로 강단진 외유내강의 조합장이다.
이봉열 조합장은 2005년 6월부터 프라자아파트 리모델링추진에 본격 뛰어들었다. 그 후 시공사선정, 조합설립인가 등을 득하며 사업은 일사천리로 진행됐다. 그 사이 추진위원들과의 수많은 회의와 시공사와의 지루한 줄다리기에서 조합원의 이익을 위해 최선을 다하는 모습을 보여 왔다.
▲길동프라자는 주민 설문에서 리모델링에 대한 상당한 지지율을 얻었다고 들었다.
=지난 2004년 아파트를 리모델링한다는 것에 대해 사회적 인식이 충분치 않을 때 이미 우리 아파트 주민들은 리모델링에 많은 관심을 가지고 있는 것으로 나타났다. 당시 동 대표를 중심으로 주민들에게 설문조사를 한 결과 총 참여세대 337세대 중 311세대가 리모델링에 호의적이라는 의견을 보였다. 전체의 92%라는 비율이다. 바로 이 부분이 리모델링으로 발돋움하게 된 출발점이었다고 본다.
▲재건축에 대한 얘기도 많았을 것으로 본다.
=2004년당시는 아파트를 재건축으로 인식했지, 리모델링으로 인식하기는 어려웠던 때다. 그러나 프라자아파트는 15층 건물에 용적률이 180%에 가까우며, 드릴로 벽을 뚫어도 뚫리지 않을 정도로 튼튼한 아파트다. 게다가 2004년 재건축에 대한 제안 설명을 받을 당시 40평형을 38평형으로 줄여가는 데도 1억원 이상을 부담해야하는 것으로 나왔다. 이런 상황에서 무리하게 재건축을 추진한다는 것은 어려운 일이었다.
▲지금까지 사업을 추진하는데 어려움이 많았을 것으로 보여진다.
=가장 큰 어려움은 관이 주민의 입장에서 생각하기보다는 자신의 입장에서 현안을 해석할 때로 안타까운 심정이 든다. 또한 이 곳 길동프라자는 동별 리모델링으로 분류된다. 이유인 즉, 상가 동은 제외한다는 이유에서다. 상가는 현행법상 특별한 인센티브 규정이 없다. 이런 현실에서 상가가 리모델링에 동의하지 않는 것은 어쩌면 당연한 일이다. 때문에 상가도 리모델링에 동참할 수 있도록 인센티브 규정이 만들어져야 할 것이다. 가령 아파트 30% 증축에 맞춰 상가도 30% 증축이 가능하게 한다거나 하는 대안이 만들어져야 할 것이다.
