[하우징헤럴드=이다인 기자] 서울시가 지난해 1월 ‘35층 룰’을 폐지하고 초고층 건축을 허용하면서 한강변에 있는 정비사업 현장에선 상반된 지각변동이 일어나고 있다. 층수 상향을 통해 초고층 건축을 계획하는 현장들이 늘고 있는 반면, 공사비가 많이 드는 초고층 설계를 포기하는 사례들이 속출하고 있다.
최근 성수전략정비구역 4개 지구가 초고층과 준초고층을 두고 각기 다른 엇갈린 선택을 했다. 성수1지구는 70층 대신 50층 미만, 성수2지구도 50층 이하, 성수4지구는 최고 77층으로 건립될 예정이다.
각 조합은 조합원 투표를 통해 층수를 결정했는데 최근 투표를 진행한 성수2지구의 경우 준초고층 375표, 초고층 369표로 근소한 차이로 준초고층이 결정됐으나 과반수를 넘기지 못해 재투표가 진행될 전망이다.
이처럼 조합원들의 선택이 엇갈리는 이유는 역시 공사비 때문이다. 공사비가 급격히 증가해 추가 분담금에 대한 우려가 크다. 층수와 용적률이 높아지면 일반분양 물량이 늘어나 사업성이 좋아지는게 일반적이나 최근엔 공사비 상승과 분양경기 하락, 늘어난 용적률만큼 공급해야하는 임대주택 등으로 현장에 따라 사업성이 떨어지는 곳도 있어, 여러 가지 상황을 염두해 선택을 한 것으로 보인다.
일각에서는 “입지적 장점을 가진 1,2지구는 안정적인 선택을 하고 그에 반해 3, 4지구는 랜드마크 건립을 통해 자산가치를 높이기 위한 선택을 한 것”이라고 풀이하고 있다. 조합장 직무대행 체제로 운영 중인 성수3지구는 오는 5~6월경 총회에서 조합장 선임과 더불어 층수 결정 안건을 상정할 예정으로 알려졌다.
지난해 서울 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 조합은 49층 설계 변경 대신 기존 건축계획대로 35층을 선택했다. 공사기간이 7개월 이상 늘어나고 추가 공사비 증가분으로 약 2,200억원이 추산됐기 때문이다.
이처럼 치솟은 공사비로 인해 추후 조합원 분담금 상승 부담에 초고층 건립이 가능함에도 준초고층을 선택하거나 기존 건축계획대로 진행하는 모양새다. 50층 이상 또는 높이 200m 이상의 건축물을 지을경우 초고층 건축물 허가를 받아야 하고 건축물 안전영향평가 대상이 되기 때문에 방재대책, 피난안전구역, 피난용승강기, 소화설비 등 각종 심의 및 인허가 절차가 추가 된다.
이로 인해 사업기간은 길어지고 건축물 공사기간도 크게 늘어나 이에 따른 금융비용 등이 추가로 발생한다. 이는 모두 조합원들이 부담해야 할 분담금이 되기 때문에 쉽사리 초고층을 선택하지 않는 것으로 보인다.
또한 초고층 건축물은 공사 난이도 증가와 기술적 요구사항이 높아 공사비도 올라간다. 지진과 풍압에 강한 특수구조물로 설치해야 하고 초강도 콘크리트 사용 등 각종 자재비 상승, 30개 층마다 1층씩 피난안전구역 설치 등 다양한 요인들로 공사비가 상승한다.
그럼에도 불구하고 초고층 설계를 선택한 현장들도 있다. 대표적으로 잠실주공5단지가 최근 최고 70층 높이의 정비 계획안을 확정했고, 압구정3구역은 최고 70층 재건축을 검토 중이며 여의도 시범아파트는 63빌딩과 파크원과 비슷한 최고 60~65층으로 계획 중이다.
