1. 정비사업의 강요된 기부=기부란 자진하여 무상으로 재물을 내어주는 것으로 기부행위는 강제성이 없는 순수한 자유의사에 기인한 행위입니다. 그러나 정비사업을 시행함에 있어서 현실적인 모습은 기부행위가 사업시행계획 인가조건에 해당하고 있으므로, 정비사업조합은 부과된 조건을 받아들일 수밖에 없는 강요된 기부채납을 하고 있는 것이 사실입니다.

 

정비사업에서는 주로 정비기반시설의 용지를 확보하기 위하여 기부채납을 하는바, 이는 정비사업의 원가에 반영되어 조합원의 비용부담 증가와 분양원가 상승으로 이어지고 있는 실정입니다.

 

2. 국·공유지의 유상매수 요구=사업을 추진하다보면 예전 행정청의 관리소홀로 토지구획 정리사업 등 과거의 사업 이후 토지의 소유현황이나 지목현황의 정리가 되어 있지 않아 국가가 소유권을 이전해가지 않거나 국가가 소유하고 있지만 제대로 관리하고 있지 않는 등 정비구역 내 무상양도의 대상에서 제외된 토지들이 나옵니다.

 

이 부분에 대해 유상 매수할 것을 사업계획인가 조건으로 하는 경우 〈도시 및 주거환경정비법〉의 입법취지를 몰각할 우려가 있다 하겠습니다.

 

〈도정법〉의 입법취지는 도시기능을 회복하고 주거환경개선을 위하여 기반시설이 열악한 지역을 정비하는 것이므로, 원래 열악한 정비기반시설의 개선 및 정비의무는 행정청에 있는바, 정비사업조합에게 과도한 국·공유지 유상매수를 부담지우는 행위는 조합원의 비용부담 증가와 분양원가 상승으로 이어지고, 사업진행을 지연시키게 되기 때문입니다.

 

3. 국·공유토지의 점용에 따른 변상금 부과=행정청의 국·공유지 유상매수 요구에 대해 사업시행자인 조합이 이를 수용하지 않으면 행정청은 국유재산의 대부 또는 사용·수익 허가 등을 받지 아니하고 국유재산을 점유하거나 이를 사용·수익한 자로 보아 당해 재산에 대한 대부료 또는 사용료의 100분의 120에 상당하는 변상금을 부과합니다.

 

이에 대하여 대법원(2008.11.27.선고 2007두24289) 판결에 따르면 “행정청이 도시환경정비사업 시행자에게 ‘무상양도 되지 않는 구역 내 국유지를 착공신고 전까지 매입’하도록 한 부관을 붙여 사업시행인가를 하였으나 시행자가 국유지를 매수하지 않고 점용한 사안에서, 그 부관은 국유지에 관해 사업시행인가의 효력을 저지하는 조건이 아니라 작위의무를 부과하는 부담이므로, 사업시행인가를 받은 때에 국유지에 대해 ‘(구)국유재산법’ 제24조의 규정에 의한 사용·수익 허가를 받은 것이어서 같은 법 제51조에 따른 변상금 부과처분은 위법하다”고 판시하였습니다.

 

위 사건은 행정청이 사업의 시행을 인가하면서, 조합에게 무상 양도되지 않는 구역 내 국·공유지는 착공신고 전까지 유상매입을 요구하였고, 조합이 이를 매수하지 아니하자 조합에게 착공신고서를 제출한 2005년 3월 21일부터 2006년 3월 20일까지 국유 토지를 무단 점용·사용하고 있다는 이유로 〈국유재산법〉 제51조에 따라 변상금 5억2천274만8천680원을 부과 한 사례입니다.

 

대법원은 “조합은 이 사건 사업시행인가를 받은 때에 ‘도정법’ 제32조 제1항 제12호에 의하여 이 사건 국유토지에 관하여 〈국유재산법〉 제24조의 규정에 의한 사용·수익을 받은 것으로 보아야 한다”며 변상금 부과처분은 위법하다고 판시하였습니다.

 

4. 현실적 용적률 인센티브의 제공=정비사업을 통하여 신축되는 건축 연면적의 크기는 용적률에 의하여 결정되는 바, 이는 정비사업의 성패를 좌우하는 중요한 작동 조건입니다.

 

그러므로 국·공유지 비중이 높은 정비구역에 대해 민간의 손실이 최소화 될 수 있도록 행정청은 실질적인 용적률 인센티브를 제공하는 것이 합리적 배분을 위한 비용의 분담과 공공성을 증진시키는 일이라 생각됩니다.
 〈문의 : 02-583-9414〉