[하우징헤럴드=이우진 세무사] Q. 기존주택을 재건축사업계획 승인일 이후 관리처분계획인가를 받아 입주권(분양권)으로 전환된 상태에서 양도했는데 당해 입주권이 1세대 1주택으로 의제되고 양도가액이 9억원을 초과해 고가주택에 해당됩니다.
고가주택에 해당되어 양도소득세가 과세되는 경우 기존주택의 양도차익 뿐만 아니라 입주권의 양도차익에 대하여도 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있는지요?
A. 현행 세법상에는 1주택자인 재건축조합원이, 관리처분계획인가로 인해 취득한 입주권이 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 본다고 규정하고 있습니다.
또 입주권을 1세대 1주택으로 의제하는 경우에 동 입주권의 양도가액이 9억원을 초과하면 이를 고가주택으로 보아 9억원을 초과하는 부분의 양도차익에 대해 양도소득세를 과세하도록 규정하고 있습니다.
이 경우 장기보유특별공제 적용기간은 기존주택 취득일로부터 관리처분계획인가일까지의 보유기간에 대해 적용하는 게 기존 국세청의 입장이었으나, 1세대 1주택에 해당되는 입주권의 경우에 장기보유특별공제의 적용기간을 관리처분계획인가일까지가 아니라 입주권 양도일까지를 기준으로 해야 한다는 국세 심판원결정 사례가 있습니다.[국심2006서848(2006.5.9)]
장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 토지, 건물에 한해 적용되는 것으로서 일반적으로 입주권 상태의 보유기간에 대해서는 장기보유특별공제를 적용 받을 수 없습니다.
그러나 예외적으로 입주권이 1세대1주택으로 의제되고 고가주택에 해당되어 양도소득세를 과세하는 경우에는 장기보유특별공제액의 계산시 입주권을 주택으로 의제함이 타당합니다.
입주권을 주택으로 보는 경우 양도하는 주택은 기존주택이 아니라 입주권에 의해 새로 취득할 주택으로 봄이 합리적이므로 장기보유특별공제율 적용시 보유기간은 종전주택의 취득일부터 입주권 양도시까지 계산하는 것입니다(소득세법 집행기준 95-159의2-7).
1세대 1주택에 해당하지 않는 입주권의 양도는 종전과 같이 주택부분과 부동산을 취득할 수 있는 권리부분으로 나누어 양도차익을 계산하고, 관리처분계획인가 전까지 주택부분의 보유기간에 대하여만 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.
