[하우징헤럴드=김병조기자] 재건축사업의 사업시행계획이 변경된 경우에도 종전자산가격 평가 기준일을 획일적으로 최초 사업시행계획인가의 고시가 있은 날로 보아야할까?
도시정비법 제72조 제4항에 따라 사업시행계획인가의 변경으로 분양공고 등의 절차를 다시 거치는 경우 사업시행자가 같은 법 제2조 제9호에 따른 토지등소유자에게 통지해야 하는 종전 토지 또는 건축물의 가격을 평가하는 기준일인 “사업시행계획인가의 고시가 있은 날”은 최초 사업시행계획인가의 고시가 있은 날로 보아야 하는지에 대한 논란은 계속돼 왔다.
이에 대해 법제처는 종전 토지 또는 건축물의 가격을 평가하는 기준일을 반드시 최초 사업시행계획인가의 고시가 있은 날로 획일적으로 보아야 하는 것은 아니다고 유권해석했다.[법제처 18-0397, 2018. 10. 11.]
▲이유
도시정비법 제72조에서는 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내에 “분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격”(이하 “종전자산가격”이라 함), 분양대상자별 분담금의 추산액, 분양신청기간 등을 같은 법 제2조 제9호에 따른 토지등소유자(이하 “토지등소유자”라 함)에게 통지하고 분양공고를 해야 하며(제1항), 토지등소유자는 분양신청기간에 사업시행자에게 분양신청을 해야 하고(제3항), 사업시행자는 분양신청기간 종료 후 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있도록 규정하고 있다(제4항).
사업시행계획인가의 변경으로 분양공고 등의 절차를 다시 거치는 경우 종전자산가격의 평가 기준일인 “사업시행계획인가의 고시가 있은 날”이 최초 사업시행계획인가의 고시가 있은 날인지 또는 사업시행계획변경인가의 고시가 있은 날인지 문언상 명확하지 않다. 따라서 관련 규정의 내용과 입법 취지 등을 종합적으로 고려해 해석해야 한다.
그런데 분양신청 전에 토지등소유자에게 종전자산가격 등을 미리 통지하도록 한 것은 관리처분단계에서 발생하는 분쟁을 방지하기 위해 도시정비법이 2017년 2월 8일 법률 제14567호로 전부개정되면서 도입된 것이다.
도시정비법 제72조에서 사업시행계획이 변경된 경우 종전자산가격의 평가를 새로 해야 한다는 내용의 규정을 두고 있지 않은 것은 평가시점에 따라 토지 및 건축물의 가격이 달라질 경우 발생할 수 있는 분쟁을 방지하기 위한 취지이다.
이는 조합원 사이의 형평에 반하는 경우 등 특별한 사정이 있는 경우가 아닌 한 종전자산가격은 최초 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 평가하려는 것으로 볼 수 있다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2014두13294 판결례 참조).
다만 도시정비법 제74조 제1항 제5호에 따르면 종전자산가격은 같은 조에 따른 관리처분계획에도 포함되어야 하는 내용이므로, 같은 법 제72조 제1항 제1호에 따라 사업시행자가 토지등소유자에게 통지해야 하는 종전자산가격은 관리처분계획에 포함되는 종전자산가격과 동일한 것으로 보아야 한다.
그런데, 같은 법 제74조 제2항 제1호 단서에서 관리처분계획을 변경하려는 경우 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의해 산정할 수 있도록 규정해 종전자산가격 평가의 예외를 인정하고 있다.
그리고 같은 법 제76조 제1항 제6호에서는 주택 공급에 대한 관리처분계획의 수립기준으로 1세대 1주택 공급을 원칙으로 하면서도 같은 항 제7호 다목 본문에서는 관리처분계획에 포함된 종전자산가격의 범위에서 2주택을 공급할 수 있도록 규정하고 있다.
이처럼 종전자산가격은 정비사업에 따른 주택공급의 기준에 큰 변수로 작용하고 있는 점을 고려하면, 최초 사업시행계획인가의 고시가 있은 날과 사업시행계획변경인가의 고시가 있은 날 사이에 시간적 간격이 있어 각각의 기준일을 적용한 종전자산가격 차이로 인해 주택 공급기준에 영향을 미치는 경우까지 최초 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 종전자산가격을 평가하도록 하는 것은 합리적이지 않다.
그리고 도시정비법 제72조 제1항 제1호에서 종전자산가격을 토지등소유자에게 통지하도록 하고 같은 법 제74조 제1항 제5호에서 종전자산가격을 관리처분계획에 포함하도록 하는 이유는 정해진 사업비에 대한 개별 조합원들의 분담금을 형평성 있게 분배하기 위한 기준을 정하기 위한 것이라는 점(서울고등법원 2016. 2. 2. 선고 2015누60084 판결례 참조)도 이 사안을 해석할 때 고려해야 한다.
