개발비용 높인 고급화 전략 추진으로 지역별 격차 벌어져
일반분양 가구수 줄여 개발이익 감소…풍선효과 우려

[하우징헤럴드=문상연기자] 문재인 정부가 강남3구 등의 과열된 집값을 잡기 위해 강력한 의지를 보이며 올해 재건축 초과이익환수제를 부활시켰다. 여기에 최대 8억4천만원의 재건축 부담금 예상액을 공개하면서 재건축조합들을 공포에 몰아넣었다.

하지만 업계에서는 정부의 재건축 초과이익환수제의 시행으로 조합들이 부담금을 낮추기 위해 갖은 편법을 동원하면서 집값 상승을 불러일으키는 부작용을 초래할 것이라고 지적하고 있다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “향후 조합들이 재건축 부담금을 적게 내기 위해 개발이익을 낮추기 위한 온갖 편법이 등장하게 될 것”이라며 “부담금 감소를 위해 아파트 고급화 전략 등을 도입하는 과정에서 오히려 집값이 상승하는 부작용이 발생, 주택가격 양극화 현상은 더욱 심해질 것”이라고 말했다.

▲예상 뛰어넘는 부담금 추정액 발표…부담금 낮추기 대책마련 돌입

‘재건축 초과이익환수에 관한 법률’에 따르면 재건축 부담금은 재건축 종료시점의 주택가액에서 재건축 시작 당시의 가격과 개발비용, 정상주택가격상승분 등을 뺀 금액을 재건축사업으로 인한 초과이익으로 간주해 초과이익 규모에 따라 최저 10%, 최대 50%까지 부담금을 부과하는 것이다.

작년까지만 해도 재건축조합들이 자체적으로 추산한 금액은 수천만 원대에 불과했다. 그러나 국토부가 지난 1월 21일 서울시 주요 재건축 아파트 20개 단지의 부담금 예상액을 평균 3억6천600만원, 강남4구 15개 단지 평균 4억3천900만원에 최고 8억4천만원이라고 발표하면서 재건축조합들이 혼란에 빠졌다.

예상을 훨씬 웃도는 부담금 규모로 인해 강남은 물론 전국의 모든 재건축조합들은 초과이익 부담금을 줄이기 위한 대책마련에 돌입했다. 특히 많은 부담금이 발생하게 될 것으로 예상되는 강남권 재건축조합들은 고급화 전략 등을 통해 개발비용을 높여 부담금을 낮추는 방안을 검토 중이다.

조합원 입장에서는 부담금을 내느니 차라리 돈을 더 들여 더 좋은 아파트를 짓는데 쓰겠다는 것이다. 초과이익 부담금 산정방식 상 개발비용인 공사비가 늘어날수록 초과이익이 줄어 부담금이 그만큼 낮아지기 때문이다.

또한 공사비 상승으로 인해 조합원의 추가 분담금은 늘어나지만 지역을 대표하는 랜드마크로 거듭날 경우 향후 집값이 추가 상승할 가능성이 높다.

강남권의 한 재건축 조합장은 “수억원을 부담금으로 내느니 차라리 그 돈으로 아파트를 더 좋게 짓자는 조합원들의 요구가 많다”며 “차별화된 단지를 만들면 향후 재건축 부담금은 줄이고 아파트의 미래가치는 더욱 높아지게 되기 때문에 고급화 전략을 선택하는 조합들이 늘어나고 있다”고 말했다.

▲고급화 전략에 따른 주택가격 양극화 부작용 심각해 질 듯

재건축 부담금을 낮추기 위한 재건축조합들의 고급화 전략 추진으로 업계에서는 부동산 시장의 양극화 현상이 더욱 심화될 것이라는 우려의 목소리를 내놓고 있다. 재건축조합 중 강남3구 등 수요가 풍부한 단지에서만 고급화 전략을 추진할 수 있기 때문이다.

재건축조합이 특화설계 및 고급 외장·마감재 등을 적용한 고급화 전략은 공사비 등의 개발비용을 높여 조합원별 추가분담금과 일반분양가는 상승하는 대신 그만큼 재건축 부담금을 낮춰 향후 단지의 미래가치 상승을 노린 것이다.

하지만 초과이익 부담금 규모가 낮은 강북이나 지방의 재건축사업의 경우 추가분담금 상승으로 인한 조합원들의 부담과 일반분양가 상승으로 인한 미분양리스크를 감수할 수 없기 때문에 고급화전략을 추진할 수 없다.

이에 따라 향후 강남권 조합 등 고급화 전략을 추진한 단지들의 향후 부동산가격 상승으로 이어지면 강남·강북의 지역별 주택가격 양극화 현상은 재건축 초과이익환수제 시행으로 인해 더욱 심각해진다는 지적이다.

이우진 세무법인 이레 대표세무사는 “강남권 재건축단지들은 고급화 전략을 통해 부담금을 최소화하면서 향후 재산가치 상승을 노릴 수 있다”며 “하지만 이 같은 고급화 전략을 쓸 수 없는 지역은 사업추진만 어려워지면서 결과적으로 재건축 초과이익환수제가 양극화 현상을 부추기는 부작용을 초래하고 있다”고 말했다.

▲재건축 부담금 낮추기 위해 일반분양 가구수 축소…품귀현상 우려

일부 강남권 재건축조합에서는 개발비용을 높여 부담금을 낮추는 방법 외에도 일반분양을 줄여 초과이익을 낮추는 방법도 거론되고 있다. 기존에는 조합들이 추가 분담금을 최소화하기 위해 소형임대주택을 지어 용적률을 늘려 일반분양수익을 극대화했다. 하지만 올해부터 초과이익환수제 시행으로 인해 조합들이 소형임대주택 건립비율을 오히려 낮춰 초과이익부담금을 최소화하는 방안이 거론되고 있다.

재건축 부담금에서 재건축 종료시점의 주택가액은 조합원 분양가와 일반분양가, 소형 임대주택가격을 모두 포함한 가격이다. 재건축조합이 소형임대주택 비율을 최소화 하면 소형 임대주택가격은 줄어들고, 용적률 인센티브가 없어 일반분양가구수가 감소하면서 일반분양수입 또한 줄어든다.

결국 종료시점의 주택가액이 감소하게 되면서 재건축 부담금이 낮아진다는 것이다. 나아가 사업초기단계의 강남 중층 재건축 단지 사이에서는 재건축 부담금을 최소화하기 위해 1:1 재건축을 하자는 목소리도 나오고 있는 상황이다.

이에 업계에서는 재건축사업 외에는 신규 주택공급이 거의 불가능한 강남3구의 경우 재건축 초과이익환수제로 조합들이 일반분양가구를 줄이면서 희소가치가 높아져 주택 가격이 더욱 오르는 풍선효과를 초래, 주택 가격상승과 양극화 현상을 더욱 부추긴다는 지적이 나오고 있다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “법 취지는 부동산 가격이 상승하는 것을 막기 위해서 이런 제도를 도입했지만, 오히려 부동산 시장에 부작용이 더 크게 발생할 것”이라며 “공급부족으로 인해 부동산 가격은 더 상승하고 양극화 현상은 더욱 심해질 수 있다”고 말했다.