법조계와 재건축조합·추진위원회 측은 재건축 초과이익환수제가 사유재산에 대한 지나친 침해라고 주장하고 있다. 특히 미실현 이득에 대한 부담금 부과, 양도소득세와의 이중 과세 부분을 지적하며 법리상 위헌이라는 점을 집중적으로 제기하고 있다.
김종규 변호사는 현행 ‘재건축 초과이익환수에 관한 법률’의 발상 자체가 헌법에서 보장하고 있는 평등권을 침해하고 있어 위헌의 소지가 높다고 지적한다. 헌법에서 보장하고 있는 평등권은 상대적 평등을 규정하고 있는데 반해 재건축 초과이익환수제는 택지개발과 같은 공공사업을 대상으로 하는 개발이익환수법을 모방해 만들어지면서 평등권을 침해하고 있다는 것이다.
또한 법률성격이 유사한 개발이익환수제도는 발생되는 이익의 최대 25%를 부담금 규모로 정하고 있는 것과는 달리 이번 재건축초과이익환수제도는 이익의 50%에 이르는 과도한 제한을 하면서 비례성의 원칙에도 반할 가능성이 크다고 김 변호사는 지적했다.
그는 “조합의 미실현 이익이 10억원이라고 가정할 때 최고 부과율 50%를 적용하면 부담금은 4억6천만원에 달한다”며 “이는 결국 국가가 집을 팔라는 소리로 국가가 강제로 개인 소유권 행사를 방해하는 것은 명백히 재산권을 침해하는 행위”라고 지적했다.
특히 초과이익환수제는 아직 실현되지 않은 이익을 계량화해 부담금을 부과함으로써 실질적으로 부담능력이 없는 조합원의 경우 사실상 재산을 잃게 해 최악의 상황을 초래하게 하는 불합리한 제도라는 의견이 지배적이다.
재건축 초과이익 개시 시점은 공시지가로 산정하기 때문에 실제 시세 대비 최소 20~30% 낮은 수준에서 산정하는 반면, 종료 시점의 가격은 감정가액으로 산정하고, 이는 시가를 대부분 반영하게 된다.
이우진 법무법인 이레 대표세무사는 “실제 개발차익이 없음에도 불구하고 순전히 가격 기준의 차이 때문에 부담금이 과도하게 부과될 수 있어 국민의 재산권 침해 가능성이 높다”며 “특히 부담금 부과시점이 사업시행인가 시점이 아닌 추진위원회 설립 승인 시점부터 계산되기 때문에 사업 추진이 긴 정비사업장의 경우 과대이익으로 계산될 우려가 높다”고 우려했다.
이와 관련해 업계에서는 현행 ‘재건축초과이익환수에 관한 법률’에 위헌소지가 충분해 위헌소송 시 승소할 가능성이 클 것으로 예상하고 있다.
김 변호사는 “현재 재건축 초과이익환수제도에 대해 위헌소송을 제기할 경우 ‘당연무효’가 아닌 ‘헌법불합치’ 결정이 나올 가능성이 높다”며 “초과이익환수법은 2006년 시행 후 그동안 유예가 된 적도 있으나 실제 부과처분까지 받은 전례들이 있기 때문에 이 경우 해당 법률의 위헌에 따른 당연무효 결정보다는 헌법불합치 결정으로 나올 가능성이 높다”고 설명했다.
