[하우징헤럴드=김하수기자] 1. 재건축 안전진단 제도 도입 취지는?

=공동주택을 대상으로 재건축을 위한 정비계획의 수립 또는 재건축의 필요성을 검증하는 등 사업시행여부를 결정하기 위하여 도입했다.

재건축사업은 미동의자에 대한 강제적 처분권(매도청구권) 부여, 용적률상향, 주택공급규칙 배제 등 여러 공익적 혜택이 부여된 만큼 공적인 검증 필요하다.

이를 통해, 무분별한 재건축으로 인한 사회적 자원낭비를 방지하고, 재건축에 동의하지 않은 구분소유자의 재산권 침해를 최소화하기 위해 재건축 안전진단 제도를 도입한 것이다.

2. 현지조사와 안전진단의 차이점이 무엇인지?

=현지조사는 안전진단 실시여부를 판단하기 위한 절차로, 시장‧군수 등이 육안조사 및 설계도서 검토 등을 통해 ‘유지보수’ 또는 ‘안전진단 실시’로 판정한다.

현지조사 결과 ‘안전진단 실시’ 판정이 내려진 경우, 시장‧군수 등이 안전진단전문기관으로 하여금 구조안전성, 주거환경, 설비노후도 등을 종합적으로 평가해 재건축 실시여부를 최종 판정하게 된다.

3. 조건부 재건축에 대해 적정성 검토를 받게 하는 이유는?

=유지보수‧재건축과 같은 명확한 판정이 있는 경우 그에 따르되, 중간영역인 조건부재건축(종합평가 30~55점)의 경우 객관적인 재검증 필요성이 있기 때문이다.

지금은 90% 이상이 시기를 조정할 수 있는 조건부재건축 판정을 받았으나, 실무적으로 시기조정 사례 없이 재건축 판정과 동일하게 운영 중이다.

4. 조건부 재건축에 대한 적정성 검토결과 유지보수 결정이 나면?

=안전진단 결과보고서의 적정성 검토 결과를 바탕으로 일상적인 유지관리 및 보수를 수행하면 되고, 재건축 추진을 위해서는 사업 추진 필요여부(안전진단 등)를 다시 판정 받아야 한다.

5. 내진 미반영 건축물의 재건축이 어려워지는 것이 아닌지?

=현행 기준에서도 내진설계 미반영 아파트에 별도의 간소한 절차를 두고 있으며, 구조적‧기능적 결함을 가진 경우에는 재건축사업을 추진할 수 있다.

아울러, 이번 제도개선을 통해 재난발생 위험 등으로 시설물안전법상 안전진단 결과 D, E등급 판정을 받은 경우 재건축안전진단 없이도 재건축을 추진할 수 있도록 했다.

6. 안전진단 도입 후 평가 항목별 가중치 변화 과정은?

=공동주택을 대상으로 재건축을 위한 정비계획의 수립 또는 재건축의 필요성을 검증하는 등 사업시행여부를 결정하기 위해 도입됐다.

재건축사업은 미동의자에 대한 강제적 처분권(매도청구권) 부여, 용적률상향, 주택공급규칙 배제 등 여러 공익적 혜택이 부여된 만큼 공적인 검증 필요하기 때문이다.

안전진단 기준 제정 당시 구조안전성을 안전진단 판단의 중요한 기준으로 도입했다. 다만, 도입 이후 구조안전성 비중이 지속 완화되어 재건축 필요성 검증이라는 제도 본래 목적 및 기능을 하지 못하고 있는 상황이다.

따라서 이번 제도개선을 통해 안전진단의 평가항목 중 객관적‧기술적 평가항목인 구조안전성 비중을 종전 20%에서 50%로 상향 조정했다.

7. 배관노후, 주차장 부족 등 열악한 주거환경에 대한 고려가 미비한 것은 아닌지?

=노후‧불량정도가 심해 재건축이 꼭 필요한 단지는 강화된 기준에서도 재건축 사업 추진이 가능하다.

개정기준에 따르더라도 설비노후, 주거환경 등 구조안전성 외 항목에 50%의 가중치를 두고 있으며, 층간 소음, 주차장 부족 등의 문제가 심각하여 주거환경 평가결과가 E등급을 받은 경우, 다른 평가 없이 바로 재건축이 가능하다.

8. 이번 제도개선을 통한 기대효과는?

=재건축 사업추진을 결정하는 안전진단의 절차와 기준의 정상화를 기대하고 있다.

현지조사 단계에서 공공기관 참여를 통해 안전진단 필요성을 사전에 검증하는 동시에 불필요한 안전진단에 드는 매몰비용을 방지할 수 있다.

열악한 주거환경을 고려하는 동시에 구조안전성 확보라는 재건축사업의 본래 취지에 맞는 제도 운영 정상화는 물론 재난에 취약한 건축물의 재건축 절차를 간소화해 신속한 재건축 지원이 가능할 것으로 예상된다.