반포3주구 가구당 6,500만원, 한신4지구 8,000만원
장기보유자·1주택자 등 실수요자 구제책 마련 시급  

올해 말까지 유예되는 재건축초과이익환수제의 적용 가능성 여부를 놓고 재건축조합들의 희비가 엇갈리고 있다. 지난달 초까지 시공자 선정에 성공해 올해 안으로 관리처분인가 신청이 가능해진 조합은 안도의 한숨을, 막판까지 속도를 냈으나 초과이익환수제 적용이 기정사실화된 조합들 사이에서는 제도에 대한 불만의 목소리가 커지고 있다.

초과이익환수제가 적용될 경우 강남권 저층아파트는 수억원대의 부담금이, 중층의 경우에도 수천만원의 부담금이 나올 것으로 예상되고 있기 때문이다.

이에 업계에서는 미실현 이익에 대한 과세 등 문제가 많은 재건축 초과이익환수제는 유예나 폐지를 하는 것이 가장 바람직하지만, 그렇지 않다면 장기보유자 등에 대한 구제책 마련이 시급하다고 주장하고 있다.

▲윤곽 잡히는 부담금 규모, 잠실주공5단지 2억원대

그동안 초과이익환수제의 적용여부가 불확실했던 단지들에 대한 대략적인 관측은 지속적으로 나오고 있었지만, 개발비용 등의 다양한 변수가 존재했었다. 하지만 최근 시공자 선정이 이뤄지면서 개발비용이 거의 확정됨에 따라 초과이익환수 부담금에 대한 윤곽이 드러나고 있다.

전문가들은 이를 통해 재건축 초과이익환수제 회피가 어려운 주변단지들의 부담금에 대한 추측을 내놓고 있다. 먼저 전문가들은 강남권 저층 아파트의 경우 재건축시 신축가구수가 많기 때문에 수억원의 부담금이 나올 것으로 예상하고 있다.

지난 9월말 시공자 선정에 성공하면서 초과이익환수제를 회피할 것으로 예상되는 반포주공1단지(1,2,4주구)의 경우 환수제 적용시 부담금은 가구당 4억원으로 관측됐기 때문이다. 또한 반포주공1단지와 사업규모가 비슷한 저층 대규모단지인 잠실주공5단지의 경우 가구당 약 2억원 가량의 부담금이 나올 것으로 관측되고 있다.

반포아파트 3주구의 경우 조합이 예상하는 부담금 규모는 947억원으로 가구당 약 6천500만원 선이다. 시장 예상보다는 높지 않은 수치라는 평가다. 3주구의 경우 기존 1천490가구를 최고 층수 35층, 2천117가구로 재건축하는 것이어서 늘어나는 가구 수가 많지 않은 것이 원인으로 분석되고 있다.

강남 중층아파트의 경우에는 수천만원선의 초과이익 부담금이 나올 것으로 예상하지만 변수가 많다는 지적이다. 한신4지구의 경우 재건축조합이 예상하는 환수제 부담금은 총 2천200억원, 가구당 8천만원선이다. 잠실 미성·크로바의 경우 시공자로 선정된 롯데건설이 추정한 부담금은 총 569억원으로 가구당 4천300만원이다.

한편 중층아파트라도 억대의 부담금이 관측되는 지역도 있다. 전문가들은 대치 쌍용2차 재건축의 경우 부담금이 가구당 약 2억원에 달할 것으로 예상하고 있다. 기존 340여 가구가 560가구로 증가하는 것을 원인으로 꼽았다.

▲초과이익환수제 직격탄 맞는 조합들 불만 폭주

그동안 막연한 추정만 있었던 부담금 규모가 재건축 초과이익환수제 부활을 눈앞에 두고 그 윤곽을 드러내자 초과이익환수제를 폐지 또는 유예해야 한다는 원성이 높아지고 있다. 최근 청와대 홈페이지에 등록된 ‘재건축초과이익환수제의 폐지 및 유예’를 요구하는 청원에는 1천739명이 참여했다. 

또한 서울시의회 이석주 의원(자유한국당. 강남3)은 최근 재건축 초과이익환수제에 대한 개정 및 폐기를 주장하는 내용을 담은 대주민 청원서를 국토교통부에 직접 전달했다. 청원서는 지난 8월 자유한국당 이은재 국회의원 주관으로 개최된 ‘재건축초과이익환수제도 문제점과 개선 방안’ 토론회 결과에 따른 후속 조치다. 서울 15개 자치구 내 70여 재건축단지 5만여 주민이 직접 동참했고, 청원서에 서명한 시민도 1만3천여 명에 달했다.

이석주 의원은 “재건축 초과이익환수제는 재건축 아파트값 폭등을 우려해 2006년 최초 제정한 후 경기하락 및 위헌요소 등 문제가 많아 장기 유예된 법률이다”며 “특히 미실현소득에 대한 과세인데다가 재건축사업에만 국한했고, 중복과세와 국민재산권 침해 등이 내포된 조세폭탄으로 위헌소지 및 과잉금지원칙에 크게 반한다”고 말했다.

지난 9월 21일 주거환경연구원 도시정비포럼이 실시한 설문조사에서도 재건축초과이익환수제도에 대한 생각을 묻는 질문에 대해 제도 폐지 66.65%, 기간 유예 21.21%로 응답해 현행 제도의 개선이 필요하다고 응답했다. 반면 현행에 찬성한 응답자는 10.1%에 그쳤다.

특히 재건축·재개발조합이나 추진위원회 관계자들은 73.3%가 폐지를, 기간 유예에 17.8%를 응답했다.

▲전문가들, 유예나 폐지 없다면 장기소유자 위한 구제책 마련 필요

재건축 초과이익환수제가 미실현 이익에 부담금을 부과하는 것으로 위헌 소지가 있다는 지적이 끊이질 않았다. 하지만 정부가 추가 유예 없이 실행한다는 입장을 밝히자 업계에서는 실행을 밀어붙이고자 한다면 합리적인 법 개정이 절실하다고 주장하고 있다.

특히 전문가들이 지적하고 있는 재건축 초과이익환수제도의 문제점은 부과 대상에 대한 구제방안이 필요하다는 것이다. 이익을 거둔 사람과 세금을 내는 사람이 다른 사람일 수 있다. 

초과이익환수 부담금은 최종적으로 재건축이 완료된 아파트를 소유한 사람에게만 부과된다. 극단적으로는 10년의 기간을 보유하더라도, 준공 이전에 매도할 경우 분담금 부담에서 벗어난다. 반대로 사업시행인가에서 관리처분인가 단계의 재건축을 구매할 경우 실제 발생하지 않은 이익에 대한 분담금을 내야 한다. 

전문가들은 이를 방지하기 위해 사업시행인가 이후에 재건축 아파트를 매수한 조합원의 경우 실거래가를 기준으로 부담금을 산정하도록 해야 한다고 지적하고 있다. 장기 소유자에 대한 구제책 마련도 시급하다는 지적이다.

현행 소득세법에서는 국민주거생활의 안정을 위해 일정요건을 갖춘 1가구 1주택에 대해서는 보유기간 동안에 발생한 이익에 대한 소득에 대해 비과세하고 있다. 이에 맞춰 1주택자 혹은 장기소유자 등에 대한 구제책이 필요하다는 것이다.

이우진 세무법인 이레 대표세무사는“1주택자와 20년 이상 장기 소유한 조합원의 경우 부담금을 감면해주는 방안이 필요하다”고 말했다.