현행 평균 3만5,000원에서 반토막 수준으로
업계 “현장 현실을 감안하지 않은 허점투성이”
서울시가 토지등소유자 1천명, 건축 연면적 6만평 규모 현장의 정비업체 3.3㎡당 용역비를 1만7천원 수준으로 낮추는 내용의 ‘정비사업전문관리업자 선정 표준 대가기준(안)·표준 품셈(안)’ 기준을 발표할 예정이어서 업계에 후폭풍이 예고되고 있다. 동일한 조건에서 업계의 현행 3.3㎡당 용역비 수준이 3만5천~4만원 수준이라는 점에서 반토막이 나는 셈이다.
서울시는 이 같은 내용의 용역보고서를 지난해 말 동해종합기술공사로부터 납품받아 올해 수차례 전문가 의견 수렴을 받으며 내용 수위를 조정하고 있는 것으로 알려졌다. 기준 발표 시기는 빠르면 다음달, 늦어도 내년 1월이다.
▲서울시 “객관적 기준 필요해 만든 것”
서울시의 대가기준 도입 취지는 정비업체 용역비에 객관적 기준을 도입해 뻥튀기 용역비 논란을 없애자는 것이다. 소위 ‘3.3㎡당 O만원’이라는 식의 면적 대비 용역비 금액은 항상 민원의 대상이 돼 왔다는 것이다.
서울시는 이를 위해 정비사업 전체의 사업단계를 잘게 쪼개 해당 업무별 세부 용역비를 책정하는 중인 것으로 알려졌다. 사업 전체를 추진위 구성-조합 설립-관리처분계획 수립-착공 등의 주요 과정별로 나누고 각 단계별 업무를 보다 세분화해 해당 구간별 용역비를 산출해 내는 방식이다.
각 업무에 투입되는 인력 및 시간 비용 등을 감안해 각 구간별 용역비를 제시하겠다는 것이다. 이렇게 되면 해당 세부 업무를 하지 않는 경우에는 그만큼의 용역비를 전체 용역비에서 차감할 수 있게 된다. 결국 이 기준을 통하면 ‘3.3㎡당 O만원’이라는 식의 현행 정비사업 용역비의 부당이득 문제를 해결할 수 있다는 게 서울시의 판단이다.
예컨대 국공유지 무상양도 업무의 경우 정비업체마다 용역 포함 범위가 다른데, 이 업무를 진행하지 않는 정비업체의 경우 해당 용역비용만큼 전체 용역비에서 제외시키겠다는 근거를 제시하겠다는 것이다.
이와 유사한 사례로 공공에서 조합설립인가 업무를 직접 지원한 경우에도 해당 용역 업무에 따른 비용을 제외시키겠다는 것이다. 이를 위한 용역비 산출 구조는 기본적인 용역비 산식을 정하고, 이에 따른 표준 현장의 용역비를 산출, 여기에 일정한 증감 비율을 적용해 개별 사업장의 용역비를 산출한다.
용역비 산식은 △정비업체의 직접인건비 △제경비 △기술료 △직접경비 등 4가지 항목을 합산하며, 아울러 개별 사례 현장의 용역비 산출을 위해 설정한 표준 현장은 조합원 500명, 건축 연면적 12만5천㎡(약 4만평)의 현장이다.
이 표준 현장보다 조합원이 많거나 연면적이 큰 현장의 경우 용역비가 늘어나고, 반대로 조합원이 적거나 연면적이 적으면 용역비가 일정 비율로 감소하게 된다.
▲시뮬레이션 결과 강남 공동주택 재건축 반토막, 도시환경에선 1/5로 쪼그라든 곳도
실제로 서울시 대가기준에 의해 서울시내 각 현장별로 시뮬레이션을 한 결과 전체적으로 용역비가 반토막 나는 것으로 나타났다. 일부 도시환경정비사업 현장의 경우 1/5로 대폭 줄어든 곳도 있었다.
보고서 시뮬레이션 결과에 따르면 토지등소유자 약 460명, 건축 연면적 5만평의 서울 강남구 OO주택재건축구역의 경우 실제 정비업체 계약 가격은 15억원이었는데, 서울시 기준에 따르면 7억5천만원으로 절반이 줄어들었다.
토지등소유자 1천200명, 건축 연면적 12만평의 동대문구 OO주택재개발구역의 경우 실제 계약 가격은 44억원이었는데, 시뮬레이션에 따른 가격은 15억원으로 1/3로 줄었다.
심지어 용산구 도시환경정비사업에서는 실제 용역비와 비교했을 때 시뮬레이션에서 나온 가격이 1/5로 줄어든 경우까지 나왔다. 도시환경정비사업에서는 실제 가격과 시뮬레이션 가격의 편차가 특히 심했다.
서울시는 이 기준은 참고사항일 뿐 반드시 지켜야 할 의무 규정은 아니라고 밝혔다. 조합이 정비업체 선정 시 참고할 수 있는 일종의 표준적 기준이라는 것이다. 업계에서는 다양한 변수가 발생하는 정비사업에 정형화된 기준을 도입하려는 자체가 넌센스라는 지적이다.
한 정비업체 대표는 “서울시 기준안에서 사업추진이 지지부진해졌을 경우 그 책임소재를 명확히 가릴 수 있는 기준이 있는지 궁금하다”며 “그 기준이 없다면 정부 정책, 글로벌 경제위기, 심지어 조합의 업무 비협조 등 다양한 요인들로 인한 경우까지도 정비업체가 사업지연의 책임을 뒤집어 써야 하는 억울한 일이 발생할 것이 분명하다”고 지적했다.
