‘감정평가론’ 출간 1년 반동안 작업해 완성 재건축·재개발 매뉴얼 기대

정비사업에서 감정평가의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다.

종전자산평가액 및 분양가에 매우 예민하게 반응하고 있고 현금청산자들과 조합의 대립, 나아가 현금청산비용이 당초 예상보다 큰 폭으로 증가해 곤란을 겪는 조합들도 많아지는데 이 모든 것이 결국 ‘감정평가’의 문제이기 때문이다.

이렇게 예민한 감정평가 문제에 대해 주거환경정비사 과정의 강사이자, 그동안 감정평가업계에서 재개발재건축 감정평가 이론에 대한 최고 전문가로 꼽히는 ㈜하나감정평가법인의 이철현 감정평가사가 그 동안의 고민과 경험을 바탕으로 ‘재개발재건축 감정평가론-법률ㆍ이론ㆍ실무’ 책자를 발간했다.

▲책을 발간하게 된 계기는

=직접적인 계기는 한국감정평가사협회의 정비사업평가 매뉴얼 작업이었다. 그 동안 ‘지침’ 형태로 존재했던 것을 ‘매뉴얼’로 바꾸는 일련의 작업을 하고 있는데 그 중 정비사업 감정평가 매뉴얼 작성을 담당하게 됐다.

재개발·재건축 감정평가는 쟁점이 많을 뿐만 아니라 그 쟁점의 폭발력도 매우 크다. 즉 그 쟁점에 대해 어떠한 입장을 취하는 가에 따라 이해관계인의 희비가 엇갈리면서 감정평가라는 성격상 그게 모두 ‘돈’의 문제로 연결이 되기 때문에 쉽게 수긍하지 못하는 상황이 많이 발생하게 된다.

그 동안 감정평가업계도 2008년에 ‘주택재개발ㆍ재건축사업 등에 관한 평가 지침’을 제정하는 등 노력을 기울였지만 다소 부족한 점이 있었다. 때문에 매뉴얼 작업을 통해 이런 문제에 대해 일정한 수준에서 대응책을 제시하고자 하는 의도가 있다.

이 과정에서 생각지 않게 일이 커져버려 책을 발간하게 됐다. 정작 매뉴얼은 다 완성되지 않아 시행하지도 못하고 있는데 책이 먼저 나왔다.

▲책을 준비하는데 걸린 시간은

=약 1년 반 정도의 시간이 소요됐다. ㈜하나감정평가법인의 평가사로서 회사에서 주어진 역할과 영업을 하면서 책을 준비한 것이라 주로 야근과 주말ㆍ휴일 근무로 시간을 낼 수밖에 없었다. 생각해보면 평소에 한국감정평가사협회의 감정평가기준위원회 간사 역할을 하면서 관련 자료를 지속적으로 수집해와서 이 정도 시간에라도 책이 나올 수 있었던 것 같다.

▲책의 주요 내용은

=말 그대로 재개발재건축 감정평가론이다. 종전자산평가, 종후자산평가, 재개발 영업보상평가, 국공유지 관련 평가(정비기반시설평가와 국공유지 매각평가), 현금청산평가로 구성되어 있고 그 외 재개발재건축 감정평가의 의뢰와 수임과 관련된 문제도 다루고 있다.

중점적으로 다룬 부분은 종전자산평가의 성격과 기준, 종후자산평가의 방법론(원가법 여부), 국공유지 매각평가의 용도지역 및 일단지 판단기준이고, 그 외에도 그동안 제기된 여러 쟁점을 전반적으로 다루고 있기 때문에 감정평가사와 변호사를 비롯한 실무자들에게 교과서 역할을 할 수 있을 것이라 생각한다.

▲감정평가사를 시작하게 된 계기와 정비사업평가 실적은

=1996년 감정평가사 제7기로 합격해 올해로 감정평가사 20년차다. 유능한 감정평가사가 되려면 거의 만물박사 수준의 지식이 필요하다.

감정평가해야 할 물건의 종류가 다양할 뿐만 아니라 그 사유도 제각각이고 관련 법령 및 시장동향이 수시로 변하기 때문이다. 그래서 평가실무 뿐 아니라 두루두루 살펴보는데 많은 시간을 투자하고 있다.

주요 실적으로는 서초삼호가든1,2차 아파트, 독산동삼승아파트 재건축, 연희1단독주택재건축, 역삼동진달래3차 재건축, 광명제2R구역재개발, 신길14구역재개발, 신공덕5구역재개발사업 등의 종전종후자산을 감정평가했고 그 외 다수의 정비기반시설 감정평가, 현금청산감정평가 등를 수행했다.

특히 대법원까지 가서 조합설립인가가 취소된 최초의 사례인 용두5구역은 조합설립인가를 다시 받아 올 5월 관리처분인가를 받는 데까지 조합장과 함께 고민하고 도와드린 기억이 있어 특별하다.