1인가구 증가따른 소형주택 선호 현상은 착각
과도한 공급에 투자자들 중대형으로 눈돌려

서울 수도권의 부동산침체가 본격화된 시기는 2010년 이후다. 경기가 침체되면서 그동안 산적해 있던 미분양아파트에 대한 문제가 불거졌고 이로인해 주택에 대한 수요자들의 관심이 크게 꺾이는 현상이 발생했다.

이 시기 그나마 팔렸던 아파트가 바로 상대적으로 저렴하다고 평가됐던 전용 59㎡ 전후의 소형아파트다. 소형아파트는 타 주택에 비해 가격이 저렴해 투자자들이 선호했다. 환금성이 좋고 실용적이라는 점이 부각되면서 미분양으로 남아 있던 아파트 중 소형아파트들이 팔리기 시작했고 급기야 2015년 부동산시장이 각광을 받으면서 소형아파트는 황금알을 낳는 거위로 평가되며 불티나게 팔리기 시작했다.

이 때문에 건설회사에서 공급하는 주택 중 90%에 가까운 아파트가 소형으로 구성되게 됐다. 부동산의 대세는 소형아파트에 있었으며, 또 소형이 아니면 팔기 어려운 시대가 지난 2015년과 이듬해인 2016년 부동산시장 풍경으로 자리 잡았다.

이에 지난해 하반기부터 소형아파트의 과도한 공급과 중대형아파트의 품귀현상을 우려하는 목소리들이 나오기 시작했지만 시장에서 팔리는 것이 소형아파트 중심이다 보니 건설사에서도 소형만을 공급했고, 수요자들도 소형만을 만날 수밖에 없는 현상은 한 동안 계속됐다.

결국 소형아파트는 초과공급 현상이 발생하게 됐으며, 중대형은 수요에 비해 공급이 부족해지는 결과를 낳게 된 것이 지금의 현상이다. 

▲1인 가구 증가세, 설계기술의 발달이 소형아파트 바람 이끌어

소형아파트가 인기를 끌게 된 이유 중 한 부분을 꼽으라면 ‘1인 가구 시대’의 가속화다. 실제 통계청이 발표한 ‘전국 전체 가구수 및 1인 가구수 추이’를 보면 지난 1985년에는 1인 가구에 비해 전체 가구수가 월등히 많았다는 것을 알 수 있다.

하지만 이 추세는 지난 2005년부터 달라져 통계청 추산으로는 오는 2030년에 1인 가구는 470만가구에 이를 것으로 예상되지만 이에 따른 수요를 뒷받침해주는 가구 공급은 턱없이 모자라는 현상이 나타날 것으로 예상했다. 결국 1인 가구수의 증가를 따라가지 못하는 공급현상이 나타날 것으로 보고 있는 것이다.

또한 설계기술의 발달로 세대평면의 다양한 활용도가 가져온 모습도 소형아파트의 인기를 드높이게 됐다. 결국 1인 가구 증가와 설계기술의 발달은 소형아파트가 상대적으로 저렴하다는 인식과 함께 또 다른 투자수요를 끌어오게 됐고 이는 결국 투자용으로 선호하는 현상, 그리고 환금성이 좋은 점, 또 실용적이라는 점 등이 결합돼 지금의 소형아파트가 대세를 주름잡게 된 것이다.

▲1인 가구는 40㎡ 이하 초소형아파트나 오피스텔 선호…소형주택이 인기를 끌 것이라는 건 ‘착각’

하지만 1인 가구수의 증가가 소형아파트의 인기를 몰고 올 것이라는 인식은 착각이라는 지적이 제기되고 있다. 1인 가구는 전용면적 59㎡의 수요를 크게 창출하지 못하고 있다는 점 때문이다.

1인 가구는 결국 혼자 사는 사람을 말하며, 그들이 선호하는 주택은 이보다 작은 전용 40㎡ 이하의 초소형주택 즉, 아파트보다는 내부 시설이 완비된 오피스텔이나 도시형 생활주택을 선호하고 있다는 점이다.

실제 온나라부동산정보(2015년 7월 자료 기준)에 따르면 소형아파트의 경우 전용 21~40㎡의 아파트 수요가 증가하고 있는 것으로 조사됐다.

이 조사에 따르면 전용면적 20㎡미만 소형주택의 전국 거래량은 지난 2011년 10만4천608건에서 2014년 12만5천157건으로 19.6% 늘었다. 전용면적 21~40㎡의 거래량도 지난 2011년 1만6천510건에서 2014년 3만9천773건으로 240% 급증했다.

전용면적 20㎡이하 아파트의 전국 거래량도 2011년 3천897건에서 2014년 1만8천7건으로 4배 이상 급증했다. 또 21~40㎡ 아파트 거래도 2011년 5만3천348건에서 2014년 6만820건으로 14% 증가한 것으로 조사됐다. 결국 1인 가구 시대의 도래는 소형아파트가 아닌 초소형아파트 또는 오피스텔의 수요를 몰고 오는 것이다.

오피스텔에 대한 수요는 꾸준한 상승세를 이루고 있다. 저금리 시대에 월세수입이 가능한 오피스텔은 40㎡ 이하를 중심으로 수요가 활발하게 유입되고 있으며, 이는 1인 가구 시대와 맞물리면서 공급량 또한 크게 증가하고 있는 상태다.

최근에는 서울 강남구 청담동 소재 전용 40㎡ 안팎의 도시형 생활주택 방 한 칸의 분양가가 7억원을 넘고 있다. 업계 소식에 따르면 ㈜동양건설부문이 청담동 76-12번지에 분양하는 ‘라테라스 청담’의 공급면적 54.1㎡(전용 37.8㎡)의 분양가가 7억6천710만원에 이르고 있다.

과거 다닥다닥 붙어 있는 고시원 같은 공간이 아닌 고급 주거지라는 평가에 맞게 고급화로 이뤄진 도시형 생활주택이 인기를 끌게 됐기 때문이다. 이는 건설업체가 1인 가구 시대에 맞는 작지만 고급화 전략을 통해 수요자의 관심을 끌고 있는 것이라 볼 수 있다.

이 점을 놓고 볼 때, 1인 가구 시대는 소형아파트가 아닌 초소형 주거형태로 흐르고 있음을 알 수 있어 소형아파트의 인기는 주택수가 많아지면서 잠차 그 빛을 잃어갈 확률이 높음을 짐작할 수 있다.