추진위 없어 사업시행자 지정 전까지 투자 망설여 
주민의견 반영할 수 있는 ‘대표 기구’ 만들어야

지난해 정부가 정비사업 활성화의 카드로 신탁사의 사업시행자 참여의 길을 열어줬다.

정부는 신탁방식으로 사업을 추진하면 추진위·조합 설립과정을 생략할 수 있어 사업기간은 단축되고, 분양업무를 건설사가 하지 않아도 되기 때문에 공사비 절감의 효과도 불러온다고 밝혔다. 하지만 업계에서는 실효성이 전혀 없다고 비판하고 있다.

정비업체 관계자는 “현재 신탁방식의 장점들은 구체적인 보완책이 없어 오히려 역효과를 불러 올 가능성이 크다”며 “원활한 사업추진을 위해 추진위 설립 등의 제도 개선이 필요하다”고 말했다.

▲신탁사의 사업초기 자금 투입위해 추진위 설립은 필수

정부는 신탁방식이 추진위 및 조합설립이 필요하지 않다는 이유만으로 사업기간이 단축된다고 밝혔다. 하지만 업계에서는 오히려 사업주체를 구성하지 않아서 신탁사가 사업시행자로 지정되기 전까지의 과정에서 자금 조달이 더욱 어렵다고 지적한다. 

신탁사가 사업시행자로 지정되기 위해서는 75%의 주민동의와 1/3의 신탁계약 체결이 필요하다. 이를 위한 동의서 징구에는 적극적 홍보를 위한 자금이 필요한데 추진위가 없는 현행 신탁방식에서는 섣불리 신탁사가 자금을 투입하지 않는다는 것이다.

신탁사 입장에서 보면 사업시행자로 지정되기 전에는 리스크가 온전히 신탁사 몫이라 자금투입에 조심스러울 수밖에 없다는 것이다. 실제 신탁방식을 준비하고 있는 일부 사업지의 경우에도 신탁사가 상담사무실을 운영하면서 직원 몇 명만 주민들을 찾아가 동의서 징구에 나서고 있을 뿐 큰 홍보활동은 펼치지 못하고 있다. 

한 신탁사 관계자는 “신탁방식의 인식도 좋지 못한 상황에서 주민들의 동의를 받으려면 더 많은 홍보활동이 필요하다”며 “하지만 사업시행자 지정에 실패하면 리스크를 모두 신탁사가 져야하는 만큼 비용투입이 조심스럽다”고 말했다.

업계에서는 풍부한 자금력을 가진 신탁사의 장점을 사업시행자 지정 전에도 충분히 활용할 수 있도록 추진위 구성은 반드시 필요하다고 말하고 있다. 

▲신탁사, 부가세 등 세금에 관련된 제도 개선 요구

신탁사는 정비사업에 있어서 해결해야할 선결과제로 부가가치세 부담주체에 대한 제도개선이 시급하다고 지적한다. 일반적인 신탁방식 사업에서는 위탁자 겸 수익자 명의의 단체를 설립해 해결하고 있다. 

하지만 이 방식을 정비사업에 적용하기에는 규모가 클수록 적용이 어렵다고 주장한다.

이에 대한 대안으로 정비사업지 별로 신탁사가 사업자등록을 해서 부가가치세의 부담 주체가 되는 방식이 거론되고 있지만, 현재 규정대로는 국세청, 기획재정부 등과 협의를 해야 하는 문제가 있어 추진이 어렵다.

신탁사 관계자는 “현행 규정으로는 부가세 등 세금 부과에 대한 부분이 명확히 정리가 되지 않는다”며 “제도를 개선해 관련된 문제가 확실히 정리돼야 신탁사도 정확한 사업 계획을 짤 수 있다”고 말했다. 

▲구체적 방안 없는 조삼모사식 공사비 절감효과

정부와 신탁사 모두 신탁방식이 사업기간 단축과 더불어 공사비 절감에 큰 효과가 있을 것이라고 주장하지만 이에 대한 의문도 제기되고 있다. 기존에 시공사가 해오던 분양업무를 신탁사가 맡으면 공사비가 절감된다고 주장한다.

하지만 전문가들은 조삼모사식 계산법이라며 비판하고 있다. 신탁사가 분양업무를 해도 비용은 발생하고 그것은 모두 사업비에 포함되기 때문에 공사비는 낮아지더라도 총 사업비는 동일하다는 것이다. 

건설사 관계자는 “신탁방식의 공사비가 상대적으로 저렴해 보이는 이유는 신탁사가 주도하는 사업 입찰 당시 모델하우스 건립비용 등 분양에 관련된 비용만 제외하고 공사비를 책정했기 때문이다”며 “누가 하든 결국 분양에 관련된 비용은 사업비에 포함되기 때문에 실제로 주민들이 보는 이득은 없다”고 말했다.

전문가들은 주민들을 조삼모사식의 계산법으로 현혹할 것이 아니라 실제 공사비를 절감할 수 있는 구체적인 방안을 마련해야 한다고 촉구하고 있다. 

▲신탁사와 주민간의 원활한 소통을 위해 대표기구는 반드시 필요

업계는 신탁방식이 별도의 주민 대표기구가 설립되지 않기 때문에 사업자체가 신탁사에 끌려 갈 수 있다는 점을 지적하고 있다.

토지등소유자 총회를 통해 주요한 의사결정은 주민들이 하도록 하고 있지만, 안건 자체를 상정하는 주체는 신탁사이기 때문에 토지등소유자 총회로만은 주민들의 의사를 적극적으로 반영하기에 무리가 있다는 것이다.

정비업체 관계자는 “신탁사도 결국엔 기업이라 주민들과는 입장이 전혀 다르다”며 “대표기구가 따로 존재하지 않아 주민들의 의견과 상관없이 신탁사가 사업을 좌지우지 할 가능성이 높다”고 말했다.

전문가들은 신탁사가 조합을 대신해 사업에 대한 책임을 갖게 되기 때문에 기타 협력업체 선정에도 막강한 입김이 작용하는 등 우려되는 부분이 많아 신탁사의 이익에 우선해 일처리를 하지 못하도록 하는 방안을 마련해야 한다고 지적하고 있다.