현금청산자 보상액의 산정(1)
현금청산자 보상액의 산정(1)
  • 김준호 / 글로벌GN 대표 행정사
  • 승인 2017.01.12 14:15
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

 

으뜸재개발조합은 보상계획공고 후에 감정평가를 실시했고 이제 보상액을 산정해 협의를 하려고 한다.

현금청산자의 평가사 추천까지 합쳐서 총 3명의 감정평가 업자가 각각의 보상금을 산정해 조합에 납품한 상태다. 그래서 토지보상 업무를 맡고 있는 김공무 행정사로부터 보상금 산정을 기반으로 협의절차와 협의의 대상자에 대해 설명 받고 먼저 두 가지 질문을 한다.

조합장은 먼저 “김행정사, 보상액의 산정을 위해 총 3명의 평가사로부터 평가를 받았는데 그럼 보상액은 누가 평가한 금액을 가지고 협의하는 것입니까? 3명중 중간금액을 평가한 감정평가사의 보상금액을 가지고 협의하는 건가요?”라고 묻는다.

이에 김공무 행정사는 다음과 같이 답변한다. “조합장님, 보상액의 산정은 3명의 평가사가 평가한 금액을 가지고 모두 합산하여 산술평균한 즉, 3개의 평가금액을 더해서 3으로 나눈 값이 협의가격이 됩니다. 조합은 솔직히 여기서 단 한푼이라도 더 주실 수 없습니다. 잘못하면 횡령이나 배임이 되실 수 있습니다. 굳이 더 주시려면 총회의 의결을 거치시면 됩니다. 가끔 사업의 시급성 때문에 종전가가 더 많이 평가되었을 때 총회의결을 거쳐 종전평가금액으로 보상협의를 하는 곳도 있긴 합니다.”

토지보상법 시행규칙 제16조(보상평가의 의뢰 및 평가 등) ⑥보상액의 산정은 각 감정평가업자가 평가한 평가액의 산술평균치를 기준으로 한다.

위 토지보상법 시행규칙에서 보듯이 보상액의 산정은 평가를 실시한 모든 평가사의 평가금액을 산술평가해 보상액을 산정한 후 현금청산자들과 협의해야 한다. 조합사업인 재개발사업 등에서 이 금액보다 더 협의가를 제시하기 위해선 반듯이 총회의 의결 등을 거쳐야 할 것으로 생각된다. 왜냐하면 횡령이나 배임 등의 혐의로 형사처벌될 수도 있고 실제사례도 있었다.

조합장은 두 번째 질문을 한다. “김공무 행정사, 우린 지금까지 공유지분 토지나 건축물에 대해서는 대표조합원을 선임해 통지를 하거나 협의를 해왔어요. 그런데 우편료도 많이 나오는데 공유자 전원에 대해서 보상협의 통지를 해야 하나요?”

이에 김공무 행정사는 “조합장님 보상협의를 위해서는 점유사용자 이외에 공유자 전원과도 협의를 해야 합니다. 그 동안은 공유지분에 대해서는 분양권이 하나밖에 없기 때문에 대표조합원을 선임해 의결권 행사 등을 해왔지만 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 된 이후로는 개별보상원칙에 따라 보상협의는 전체 공유자에게 개별적으로 해야 합니다”라고 답변한다.

토지보상법 제64조(개인별 보상) 손실보상은 토지소유자나 관계인에게 개인별로 하여야 한다. 다만, 개인별로 보상액을 산정할 수 없을 때에는 그러하지 아니하다.

위 조항에서 보듯이 토지보상법에선 개인별 보상의 원칙을 규정하고 있다. 그래서 그동안 대표조합원을 선임해 업무처리를 해왔겠지만 토지보상 절차가 진행되면 공유자 전원이 보상대상자가 되고 협의도 개인별로 해야 한다.

가끔 조합에서 보상대상자를 기준으로 용역비를 산정할 때 이 부분에서 의견차이가 있어 분쟁이 발생하곤 한다.

하지만 김공무 행정사 말처럼 공유지분에 대해서 분양권은 한 장의 권리가 주어지기 때문에 의결권 행사 등에서 한표의 권리만 주어지지만 토지보상에서는 개별보상의 원칙에 따라 개별재산권에 따른 공유자 전원을 대상으로 보상업무를 진행해야 한다.

간단히 생각해 보면 토지 등의 매매에 있어서 공유지분 등도 개인별로 거래가 되는 것을 생각하면 이해가 빠를 것이다. 다음호에서는 협의의 상대방에 대해서 구체적으로 살펴보도록 하자.

Tag
#N

댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.